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o no hacías nada, perdías el derecho de ese terreno y el mismo comité le asignaba el terreno a otro".
En ese sentido, el profesional fue un poco más allá y expuso que "imagínate (que estás dentro de un comité y) hubiera alguien que te tiene mala, o por alguna razón tiene un amigo que quiere un terreno, y tú tienes uno que está a medio construir. Ellos podrían decir que le van a asignar el terreno al amigo y como no pusiste dos o tres palos, saliste del comité y la plata que pagaste la perdiste".
Ejemplos como el anterior traen a la mente una polémica ocurrida en el sector El Morro, la cual en su momento fue noticia nacional por la viralización en redes sociales de un video en el que un hombre era interpelado por otras personas debido a que estaría usando "su vivienda", construida precisamente en terrenos fiscales.
Al ser encarado, el ocupante no tuvo problemas en presentarse con nombre completo y rut mirando a la cámara del celular con el que lo grababan, y señalar que al no tener donde vivir se tomó una casa aparentemente deshabitada.
¿son tasables las casas en terreno fiscal?
Para intentar tener una proyección de los valores que podrían adquirir las casas en el borde costero, consultamos al arquitecto por la posibilidad de tasar ese tipo de inmuebles, a lo que respondió que "al no tener rol propio, que esté individualizado el terreno, son imposibles de tasar. Un banco no te dará un crédito hipotecario para comprar lo que es de Bienes Nacionales y no tiene rol, cuando compras una propiedad el rol que es como el rut de la propiedad, el banco lo toma como garantía, en el caso que tú no pagues el crédito, el banco se hace del terreno a través de ese rol. Aquí el banco no tendría como asegurar la garantía para prestarte plata".
Por su parte, el tasador y presidente del Colegio de Arquitectos en Atacama, Mario Ardiles, coincidió con Juan Pablo Silva y agregó que además en Caldera incluso tasar propiedades dentro del mercado formal es difícil.
Sobre esto, Ardiles explicó que las tasaciones se fundamentan en tres puntos: "las tasaciones efectivas, lo segundo son las ofertas publicadas en el mercado, el tercero la rentabilidad por arriendo. El resto es más ojo, experiencia, pero en general en las tasaciones hay que fundamentar los valores a los que uno llega y las tres fuentes a las que uno puede recurrir son esas tres, no hay más".
Pero, la información de este tipo en Caldera es poca ya que "unas casas que se hicieron en la villa Padre Negro, que está detrás de la gruta del Padre Negro, después unos departamentos frente al complejo deportivo, yo diría que esa es la única oferta que ha tenido el mercado en Caldera mismo. Lo otro son iniciativas individuales, pequeños edificios de departamentos, que están hechos en general en la zona del balneario, edificios de dos o tres pisos. De esos han aparecido bastantes en los últimos tiempos, pero ni siquiera se publican, yo no he visto ni avisos de eso", agregó Ardiles.
No obstante, el tasador expresó que en Bahía Inglesa el panorama es algo distinto. "Ahí la (inmobiliaria) PY construyó un conjunto de viviendas bastante caras, esa es la única experiencia que yo he visto en Bahía Inglesa, de oferta inmobiliaria así de empresas, eso debió ser hace unos dos o cuatro años y no sé si las han vendido todas pero eran muy caras. Serían 90 metros cuadrados a 6.000 UF, o sea $150 millones (aprox), en régimen de condominio", indicó el profesional.
Bienes nacionales
Igualmente, este medio consultó a Bienes Nacionales su postura sobre la venta de construcciones en terrenos fiscales, en vías o no de ser regularizados. Sobre lo cual, desde la Seremi de la cartera manifestaron que "desde el punto de vista legal, estos son actos jurídicos, compraventas, negocios, que no le son oponibles al fisco de Chile, vale decir, estos actos no tienen ningún valor para el fisco o Bienes Nacionales, y en consecuencia, los terrenos no pasan ni a dominio privado, ni a otra titularidad, sino que permanecen en propiedad de Bienes Nacionales".
"Otra cosa es lo que ocurre en las relaciones que existen entre los propios particulares y ahí, eventualmente, podríamos encontrarnos en presencia de una defraudación, de un ilícito entre particulares, pero que de ninguna manera afecta la posesión de Bienes Nacionales en el predio o inmueble ocupado", añadieron.
Y respecto a qué pasa si en el proceso de regularización de macrolotes se requiere desplazar una vivienda porque la construcción está hecha en un lugar donde se espera que pase una calle, o se edifique un espacio público, argumentaron que "debemos ceñirnos al plan regulador comunal, al plan regulador costero intercomunal, que son los instrumentos que a nosotros como Bienes Nacionales, nos fijan las reglas del juego. Si una persona se encuentra en lugar del riesgo, no va a poder ser regularizada".
"La resolución 612, publicada en el Diario Oficial el 24 de mayo de 2019 señala en su numeral quinto que 'respecto a las ocupaciones que se encuentren en áreas afectas a bien nacional de uso público, o se encuentren en zonas no edificables, no podrán ser regularizadas, por lo que los ocupantes tendrán que ser desalojados'", concluyeron.
El caso de Playa Virgen
El arquitecto con experiencia en tasación, Juan Pablo Silva, mencionó que una forma de agregar valor a los terrenos rurales es vender derechos sobre esas tierras, y que un fenómeno así causó polémica en Playa Virgen. "De un terreno de 1.000 metros cuadrados (m2), te dan derechos sobre esos 1.000 m2, un porcentaje, podría ser un 2% 3%. Al no estar individualizado cuál es el terreno que te están entregando, que es de alguna manera como puedes identificar cuál de ese terreno es tu 2%, ese es el problema que por lo general ocurre. Es más o menos lo que pasó con Playa Virgen, ahí uno de los propietarios que tenían derechos, asumieron que tenían el derecho sobre Playa Virgen, que era una porción de tierra más grande. Ellos ocuparon Playa Virgen apelando a que tenían un porcentaje, de todo el terreno ellos tomaban playa Virgen. Podría haber sido una parte cerca de la carretera como una parte que estuviera cerca de la playa. No hay manera de determinar cuál es la parte que corresponde o no", explicó Silva.
$18 millones se ha llegado a cobrar por ocupaciones en el borde costero publicadas en redes sociales, las cuales se han vendido.
6.000 UF es el precio de propiedades construidas en Bahía Inglesa los últimos años.